Pengendalian Ruang

Tata Ruang > RTRW Kota > Ketentuan Teknis > Pengendalian Pemanfaatan Ruang Wilayah Kota

Pengendalian Pemanfaatan Ruang Wilayah Kota

Ketentuan Pengendalian Pemanfaatan Ruang Wilayah Kota

Ketentuan pengendalian pemanfaatan ruang wilayah kota adalah ketentuan yang diperuntukkan sebagai alat penertiban penataan ruang, meliputi ketentuan umum peraturan zonasi, ketentuan perizinan, ketentuan pemberian insentif dan disinsentif, serta arahan sanksi dalam rangka perwujudan RTRW kota.

Ketentuan pengendalian pemanfaatan ruang wilayah kota berfungsi:

sebagai alat pengendali pengembangan kota;
menjaga kesesuaian pemanfaatan ruang dengan rencana tata ruang;
menjamin agar pembangunan baru tidak mengganggu pemanfaatan ruang yang telah sesuai dengan rencana tata ruang;
meminimalkan pengunaan lahan yang tidak sesuai dengan rencana tata ruang; dan
mencegah dampak pembangunan yang merugikan; dan
melindungi kepentingan umum.

Ketentuan pengendalian pemanfaatan ruang wilayah kota disusun berdasarkan:

rencana struktur ruang dan pola ruang;
masalah, tantangan, dan potensi yang dimiliki wilayah kota;
kesepakatan para pemangku kepentingan dan kebijakan yang ditetapkan; dan
ketentuan peraturan perundang-undangan terkait.

Ketentuan pengendalian pemanfaatan ruang wilayah kota disusun dengan kriteria:

terukur, realistis, dan dapat diterapkan; serta
penetapannya melalui kesepakatan antar pemangku kepentingan.

Peraturan Zonasi Kota

Ketentuan umum peraturan zonasi kota adalah penjabaran secara umum ketentuan-ketentuan yang mengatur tentang persyaratan pemanfaatan ruang dan ketentuan pengendaliannya yang mencakup seluruh wilayah administratif.

Ketentuan umum peraturan zonasi kota berfungsi sebagai:

landasan bagi penyusunan peraturan zonasi pada tingkatan operasional pengendalian pemanfaatan ruang di setiap kawasan/zona kota;
dasar pemberian izin pemanfaatan ruang; dan
salah satu pertimbangan dalam pengawasan pemanfaatan ruang.

Ketentuan umum peraturan zonasi disusun berdasarkan:

struktur ruang dan pola ruang wilayah kota;
karakteristik wilayah;
arahan umum desain kota; dan
peraturan perundang-undangan sektor terkait lainnya.

Peraturan zonasi yang telah ditetapkan dalam RTRW kota yang berisikan:

deskripsi atau definisi pola ruang (jenis zona) yang telah ditetapkan dalam rencana pola ruang;
tujuan atau kualitas ruang yang diharapkan untuk setiap jenis pola ruang;
ketentuan umum dan ketentuan rencana umum (design plan), yang merupakan ketentuan kinerja dari setiap pola ruang yang meliputi: ketentuan intensitas pemanfaatan ruang, tata bangunan, kepadatan bangunan, besaran kawasan terbangun, besaran ruang terbuka hijau, dan prasarana minimum yang perlu diatur terkait pengendalian pemanfaatan ruang;
ketentuan pemanfaatan ruang pada zona-zona yang dilewati oleh sistem jaringan prasarana dan sarana wilayah kota mengikuti ketentuan perundang-undangan yang berlaku; dan
ketentuan khusus yang disesuaikan dengan kebutuhan pembangunan kota untuk mengendalikan pemanfaatan ruang, seperti pada kawasan lindung, kawasan rawan bencana, Kawasan Keselamatan Operasi Penerbangan (KKOP), kawasan dengan pembangunan ruang udara (air-right) atau di dalam bumi.

Perizinan

Ketentuan perizinan adalah ketentuan yang diberikan untuk kegiatan pemanfaatan ruang;

Ketentuan perizinan berfungsi sebagai:

alat pengendali dalam penggunaan lahan untuk mencapai kesesuaian pemanfaatan ruang; dan
rujukan dalam membangun.

Ketentuan perizinan disusun berdasarkan:

ketentuan umum peraturan zonasi yang sudah ditetapkan; dan
ketentuan teknis berdasarkan peraturan perundang-undangan sektor terkait lainnya.

Jenis-jenis perizinan terkait dengan pemanfaatan ruang:

izin prinsip;
izin lokasi;
izin penggunaan pemanfaatan tanah;
izin mendirikan bangunan; dan
izin lain berdasarkan peraturan perundang-undangan.

Mekanisme perizinan terkait pemanfaatan ruang yang menjadi wewenang pemerintah daerah kota, termasuk pengaturan keterlibatan masing-masing instansi perangkat daerah terkait dalam setiap perizinan yang diterbitkan;

Ketentuan teknis prosedural pengajuan izin pemanfaatan ruang dan forum pengambilan keputusan atas izin yang akan dikeluarkan, yang akan menjadi dasar pengembangan Standar Operasional Prosedur (SOP) perizinan;

Ketentuan pengambilan keputusan apabila dalam dokumen RTRW kota belum memberikan ketentuan yang cukup tentang perizinan yang dimohonkan oleh masyarakat, individual maupun organisasi.

Pemberian Insentif

Ketentuan pemberian insentif adalah ketentuan yang mengatur tentang pemberian imbalan terhadap pelaksanaan kegiatan yang sesuai dengan kegiatan yang didorong perwujudannya dalam rencana tata ruang;

Ketentuan pemberian insentif berfungsi sebagai:

perangkat untuk mendorong kegiatan dalam pemanfaatan ruang yang sejalan dengan rencana tata ruang; dan
katalisator perwujudan pemanfaatan ruang.

Ketentuan pemberian insentif disusun berdasarkan:

struktur ruang dan pola ruang wilayah kota
ketentuan umum peraturan zonasi kota; dan
peraturan perundang-undangan sektor terkait lainnya.

Ketentuan insentif dari pemerintah daerah kota kepada pemerintah kabupaten/kota lain yang saling berhubungan dapat diberikan dalam bentuk:

pemberian kompensasi;
subsidi silang;
penyediaan sarana dan prasarana; dan/atau
publikasi atau promosi daerah.

Ketentuan insentif dari pemerintah daerah kota kepada masyarakat umum (investor, lembaga komersial, perorangan, dan lain sebagainya), dapat diberikan dalam bentuk:

pemberian kompensasi;
pengurangan retribusi;
imbalan;
sewa ruang dan urun saham;
penyediaan prasarana dan sarana;
penghargaan; dan/atau
kemudahan perizinan.

Ketentuan insentif dimaksud harus dilengkapi dengan besaran dan jenis kompensasi yang dapat diberikan.

Pemberian Disinsentif

Ketentuan pemberian disinsentif adalah ketentuan yang mengatur tentang pengenaan bentuk-bentuk kompensasi dalam pemanfaatan ruang;

Ketentuan pemberian disinsentif berfungsi sebagai perangkat untuk mencegah, membatasi pertumbuhan atau mengurangi kegiatan yang tidak sejalan dengan rencana tata ruang.

Ketentuan pemberian disinsentif disusun berdasarkan:

struktur ruang dan pola ruang wilayah kota;
ketentuan umum peraturan zonasi kota; dan
peraturan perundang-undangan sektor terkait lainnya.

Ketentuan disinsentif dari pemerintah daerah kota kepada pemerintah kabupaten/kota lain yang saling berhubungan dapat diberikan dalam bentuk:

pengenaan retribusi yang tinggi; dan/atau
pembatasan penyediaan sarana dan prasarana.

Ketentuan disinsentif dari pemerintah daerah kota kepada masyarakat umum (investor, lembaga komersial, perorangan, dan lain sebagainya), dapat diberikan dalam bentuk:

pengenaan pajak/retribusi yang tinggi;
pemberian persyaratan khusus dalam proses perizinan; dan/atau
pembatasan penyediaan sarana dan prasarana.

Ketentuan disinsentif dimaksud harus dilengkapi dengan besaran dan jenis kompensasi yang dapat diberikan.

Sanksi

Arahan pengenaan sanksi merupakan arahan ketentuan pengenaan sanksi administratif kepada pelanggar pemanfaatan ruang, yang akan menjadi acuan bagi pemerintah daerah kota.

Arahan pengenaan sanksi administratif berfungsi sebagai:

perangkat untuk mencegah, membatasi pertumbuhan atau mengurangi kegiatan yang tidak sejalan dengan rencana tata ruang; dan
penertiban pemanfaatan ruang yang tidak sesuai dengan rencana tata ruang.

Arahan pengenaan sanksi administratif ditetapkan berdasarkan:

hasil pengawasan penataan ruang;
tingkat simpangan implementasi rencana tata ruang;
kesepakatan antar instansi yang berwenang; dan
peraturan perundang-undangan sektor terkait lainnya.

Arahan pengenaan sanksi administratif dilakukan secara berjenjang dalam bentuk:

peringatan tertulis;
penghentian sementara kegiatan;
penghentian sementara pelayanan umum;
penutupan lokasi;
pencabutan izin;
pembatalan izin;
pembongkaran bangunan;
pemulihan fungsi ruang;

Peringatan Tertulis;
Peringatan tertulis diberikan oleh pejabat yang berwenang dalam penertiban pelanggaran pemanfaatan ruang melalui penerbitan surat peringatan tertulis sebanyak-banyaknya 3 (tiga) kali.

Penghentian sementara kegiatan;
Penghentian kegiatan sementara dilakukan melalui langkah-langkah sebagai berikut:

penerbitan surat perintah penghentian kegiatan sementara dari pejabat yang berwenang melakukan penertiban pelanggaran pemanfaatan ruang;
apabila pelanggar mengabaikan perintah penghentian kegiatan sementara, pejabat yang berwenang melakukan penertiban dengan menerbitkan surat keputusan pengenaan sanksi penghentian sementara secara paksa terhadap kegiatan pemanfaatan ruang;
pejabat yang berwenang melakukan tindakan penertiban dengan memberitahukan kepada pelanggar mengenai pengenaan sanksi penghentian kegiatan pemanfaatan ruang dan akan segera dilakukan tindakan penertiban oleh aparat penertiban;
berdasarkan surat keputusan pengenaan sanksi, pejabat yang berwenang melakukan penertiban dengan bantuan aparat penertiban melakukan penghentian kegiatan pemanfaatan ruang secara paksa; dan
setelah kegiatan pemanfaatan ruang dihentikan, pejabat yang berwenang melakukan pengawasan, agar kegiatan pemanfaatan ruang yang dihentikan tidak beroperasi kembali sampai dengan terpenuhinya kewajiban pelanggar untuk menyesuaikan pemanfaatan ruangnya dengan rencana tata ruang dan/atau ketentuan teknis pemanfaatan ruang yang berlaku.

Penghentian sementara pelayanan umum;
Penghentian sementara pelayanan umum dilakukan melalui langkah-langkah sebagai berikut:

penerbitan surat pemberitahuan penghentian sementara pelayanan umum dari pejabat yang berwenang melakukan penertiban pelanggaran pemanfaatan ruang (membuat surat pemberitahuan penghentian sementara pelayanan umum);
apabila pelanggar mengabaikan surat pemberitahuan yang disampaikan, pejabat yang berwenang melakukan penertiban, menerbitkan surat keputusan pengenaan sanksi penghentian sementara pelayanan umum kepada pelanggar dengan memuat rincian jenis-jenis pelayanan umum yang akan diputus;
pejabat yang berwenang melakukan tindakan penertiban memberitahukan kepada pelanggar mengenai pengenaan sanksi penghentian sementara pelayanan umum yang akan segera dilaksanakan, disertai rincian jenis-jenis pelayanan umum yang akan diputus;
pejabat yang berwenang menyampaikan perintah kepada penyedia jasa pelayanan umum untuk menghentikan pelayanan kepada pelanggar, disertai penjelasan secukupnya;
penyedia jasa pelayanan umum menghentikan pelayanan kepada pelanggar; dan
pengawasan terhadap penerapan sanksi penghentian sementara pelayanan umum dilakukan untuk memastikan tidak terdapat pelayanan umum kepada pelanggar sampai dengan pelanggar memenuhi kewajibannya untuk menyesuaikan pemanfaatan ruangnya dengan rencana tata ruang dan ketentuan teknis pemanfaatan ruang yang berlaku.

Penutupan Lokasi;
Penutupan lokasi dilakukan melalui langkah-langkah sebagai berikut:

penerbitan surat perintah penutupan lokasi dari pejabat yang berwenang melakukan penertiban pelanggaran pemanfaatan ruang;
apabila pelanggar mengabaikan surat perintah yang disampaikan, pejabat yang berwenang menerbitkan surat keputusan pengenaan sanksi penutupan lokasi kepada pelanggar;
pejabat yang berwenang melakukan tindakan penertiban memberitahukan kepada pelanggar mengenai pengenaan sanksi penutupan lokasi yang akan segera dilaksanakan;
berdasarkan surat keputusan pengenaan sanksi, pejabat yang berwenang dengan bantuan aparat penertiban melakukan penutupan lokasi secara paksa; dan
pengawasan terhadap penerapan sanksi penutupan lokasi, untuk memastikan lokasi yang ditutup tidak dibuka kembali sampai dengan pelanggar memenuhi kewajibannya untuk menyesuaikan pemanfaatan ruangnya dengan rencana tata ruang dan ketentuan teknis pemanfaatan ruang yang berlaku.

Pencabutan Izin;
Pencabutan izin dilakukan melalui langkah-langkah sebagai berikut:

menerbitkan surat pemberitahuan sekaligus pencabutan izin oleh pejabat yang berwenang melakukan penertiban pelanggaran pemanfaatan ruang;
apabila pelanggar mengabaikan surat pemberitahuan yang disampaikan, pejabat yang berwenang menerbitkan surat keputusan pengenaan sanksi pencabutan izin pemanfaatan ruang;
pejabat yang berwenang memberitahukan kepada pelanggar mengenai pengenaan sanksi pencabutan izin;
pejabat yang berwenang melakukan tindakan penertiban mengajukan permohonan pencabutan izin kepada pejabat yang memiliki kewenangan untuk melakukan pencabutan izin;
pejabat yang memiliki kewenangan untuk melakukan pencabutan izin menerbitkan keputusan pencabutan izin;
memberitahukan kepada pemanfaat ruang mengenai status izin yang telah dicabut, sekaligus perintah untuk menghentikan kegiatan pemanfaatan ruang secara permanen yang telah dicabut izinnya; dan
apabila pelanggar mengabaikan perintah untuk menghentikan kegiatan pemanfaatan yang telah dicabut izinnya, pejabat yang berwenang melakukan penertiban kegiatan tanpa izin sesuai peraturan perundang-undangan yang berlaku.

Pembatalan izin;
Pembatalan izin dilakukan melalui langkah-langkah sebagai berikut:

membuat lembar evaluasi yang berisikan perbedaan antara pemanfaatan ruang menurut dokumen perizinan dengan arahan pola pemanfaatan ruang dalam rencana tata ruang yang berlaku;
memberitahukan kepada pihak yang memanfaatkan ruang perihal rencana pembatalan izin, agar yang bersangkutan dapat mengambil langkah-langkah yang diperlukan untuk mengantisipasi hal-hal akibat pembatalan izin;
menerbitkan surat keputusan pembatalan izin oleh pejabat yang berwenang melakukan penertiban pelanggaran pemanfaatan ruang;
memberitahukan kepada pemegang izin tentang keputusan pembatalan izin;
menerbitkan surat keputusan pembatalan izin dari pejabat yang memiliki kewenangan untuk melakukan pembatalan izin; dan
memberitahukan kepada pemanfaat ruang mengenai status izin yang telah dibatalkan.

Pembongkaran bangunan;
Pembongkaran bangunan dilakukan melalui langkah-langkah sebagai berikut:

menerbitkan surat pemberitahuan perintah pembongkaran bangunan dari pejabat yang berwenang melakukan penertiban pelanggaran pemanfaatan ruang;
apabila pelanggar mengabaikan surat pemberitahuan yang disampaikan, pejabat yang berwenang melakukan penertiban mengeluarkan surat keputusan pengenaan sanksi pembongkaran bangunan;
pejabat yang berwenang melakukan tindakan penertiban memberitahukan kepada pelanggar mengenai pengenaan sanksi pembongkaran bangunan yang akan segera dilaksanakan; dan
berdasarkan surat keputusan pengenaan sanksi, pejabat yang berwenang melakukan tindakan penertiban dengan bantuan aparat penertiban melakukan pembongkaran bangunan secara paksa.

Pemulihan fungsi ruang;
Pemulihan fungsi ruang dilakukan melalui langkah-langkah sebagai berikut:

menetapkan ketentuan pemulihan fungsi ruang yang berisi bagian-bagian yang harus dipulihkan fungsinya dan cara pemulihannya;
pejabat yang berwenang melakukan penertiban pelanggaran pemanfaatan ruang menerbitkan surat pemberitahuan perintah pemulihan fungsi ruang;
apabila pelanggar mengabaikan surat pemberitahuan yang disampaikan, pejabat yang berwenang melakukan penertiban mengeluarkan surat keputusan pengenaan sanksi pemulihan fungsi ruang;
pejabat yang berwenang melakukan tindakan penertiban, memberitahukan kepada pelanggar mengenai pengenaan sanksi pemulihan fungsi ruang yang harus dilaksanakan pelanggar dalam jangka waktu tertentu;
pejabat yang berwenang melakukan tindakan penertiban melakukan pengawasan pelaksanaan kegiatan pemulihan fungsi ruang;
apabila sampai jangka waktu yang ditentukan pelanggar belum melaksanakan pemulihan fungsi ruang, pejabat yang bertanggung jawab melakukan tindakan penertiban dapat melakukan tindakan paksa untuk melakukan pemulihan fungsi ruang; dan
apabila pelanggar pada saat itu dinilai tidak mampu membiayai kegiatan pemulihan fungsi ruang, pemerintah dapat mengajukan penetapan pengadilan agar pemulihan dilakukan oleh pemerintah atas beban pelanggar di kemudian hari.

RTRW Kota

Rencana Tata Ruang Wilayah Kota atau RTRW Kota adalah arahan kebijakan dan strategi pemanfaatan ruang wilayah kota.

Peraturan Menteri Pekerjaan Umum (PerMen PU) No.17/PRT/M/2009 tentang Pedoman Penyusunan Rencana Tata Ruang Wilayah Kota merupakan tindak lanjut dari pelaksanaan ketentuan Pasal 18 ayat (3) Undang-Undang Nomor 26 tahun 2007 tentang Penataan Ruang.

Materi RTRW Kota

Pendahuluan

Ketentuan Teknis

Proses dan Prosedur